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10·15 대책 규제지역·토지거래허가구역 확대 총정리 | 지역·시행일·체크리스트
계약 전, 10·15 규제 적용 여부부터 확인하세요.
허가 필요 여부 · LTV/DTI 한도 · 2년 실거주 의무를 한 번에 점검합니다.
요약
• 지정 범위: 서울 전역 + 경기 12개 지역, 규제지역 및 토지거래허가구역 확대 지정
• 시행일: 대출규제 10/16 시작, 허가·2년 실거주 10/20 적용
• 핵심: 허가구역 내 아파트 매수 시 관할구청 허가 + 4개월 내 전입 + 2년 실거주 의무(갭투자 차단)
• 지정 범위: 서울 전역 + 경기 12개 지역, 규제지역 및 토지거래허가구역 확대 지정
• 시행일: 대출규제 10/16 시작, 허가·2년 실거주 10/20 적용
• 핵심: 허가구역 내 아파트 매수 시 관할구청 허가 + 4개월 내 전입 + 2년 실거주 의무(갭투자 차단)
1) 핵심 변경사항 한눈에 보기
정부가 10월 15일 발표한 주택시장 안정화 대책에 따라 서울 전역 및 경기 12개 지역이 규제지역·토지거래허가구역으로 확대 지정되었습니다. 허가구역 내 주택 거래는 10/20부터 허가·실거주 의무가 적용되며, 대출규제는 10/16부터 강화됩니다.
2) 규제지역·허가구역: 무엇이 달라지나
‣ 규제지역(조정·투기과열) 적용
‣ 토지거래허가구역(주택거래 허가)
- 아파트 등 주택 매매 시 사전 허가 필요 + 4개월 내 전입·2년 실거주 의무
- 갭투자(전세 끼고 매수) 사실상 차단
- 지자체 공고 예: 서울 금천구 고시
3) 시행일 타임라인
10/16 — 대출규제 강화 적용 시작(한도 차등·스트레스 DSR 상향 등)
10/20 — 허가구역 지정 효력 발생(허가·실거주 의무). 국토부 자료(PDF)
10/20 — 허가구역 지정 효력 발생(허가·실거주 의무). 국토부 자료(PDF)
4) 대출규제: LTV·DTI·가격대별 한도
| 구분 | 적용 | 비고 |
|---|---|---|
| LTV(규제지역, 무주택) | 40% 기본 | 생애최초 70% 공지 유지 가능하나, 스트레스 DSR로 실한도 축소 가능 |
| 가격대별 한도(규제지역) | ≤15억: 6억 / 15~25억: 4억 / >25억: 2억 | 정부 브리핑 기반 보도 |
5) 계약 전·후 체크리스트
‣ 계약 전
- 주소로 규제지역/허가구역 여부 확인(국토부·지자체 고시)
- 본인 소득·부채 기준 대출 가능액 사전 산정(LTV 40%·DSR 반영)
- 전입 4개월 내 가능 여부·2년 실거주 계획 점검
‣ 계약 체결
- 특약: “허가 불허 시 계약무효·전액환급”, “전입 4개월 내·2년 실거주 의무 이행”
- 규제지역 자금조달계획서·증빙 준비
‣ 계약 후
- 관할 구청 허가신청 서류: 허가신청서·이용계획서·자금조달계획 등
- 대출 실행은 강화 규제 기준으로 산정
6) 사례로 보는 적용
사례 A | 서울 16억 아파트, 10/22 계약(무주택)
• 허가 대상, 4개월 내 전입 + 2년 실거주 의무
• LTV 40% 기본, DSR 상향 반영 시 체감한도 축소 가능
• 허가 대상, 4개월 내 전입 + 2년 실거주 의무
• LTV 40% 기본, DSR 상향 반영 시 체감한도 축소 가능
사례 B | 경기(분당) 23억 아파트, 10/23 계약
• 허가 대상(서울 전역 + 경기 12)
• 가격대별 한도: 4억 적용 구간
• 허가 대상(서울 전역 + 경기 12)
• 가격대별 한도: 4억 적용 구간
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7) 지역·시행일 표(요약)
| 구분 | 지역 | 지정유형 | 시행일 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 | 25개 자치구 전역 | 조정대상·투기과열·토지거래허가 | 대출 10/16 · 허가 10/20 | 전입 4개월 내 + 2년 실거주 |
| 경기 | 12개(과천·광명·성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남) | 조정대상·투기과열·토지거래허가 | 대출 10/16 · 허가 10/20 | 지자체 고시별 세부 확인 |
8) 자주 묻는 질문
Q1. 10/19까지 체결한 계약도 2년 실거주 의무가 있나요?
A1. 아니오. 10/20 이후 계약부터 허가·실거주 의무 적용입니다. 관련 보도
Q2. 생애최초는 규제지역에서도 LTV 70% 가능한가요?
A2. 공지상 가능하나, 스트레스 DSR 상향으로 실제 한도는 줄어들 수 있습니다. 기사
Q3. 오피스텔·상가에도 2년 실거주가 적용되나요?
A3. 실거주 의무는 주택 거래에 적용됩니다. 비주택은 별도 규정(사례별 확인). 보도
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근거·원문
- 국토교통부 보도자료: 주택시장 안정화 대책(2025-10-15)
- 국토교통부 설명자료(PDF): 다운로드
- 다음뉴스: 허가구역 효력 10/20 발생·갭투자 차단
- 조선일보(땅집고): 가격대별 한도(6억·4억·2억)
- 매일경제: 스트레스 DSR 상향 보도
- 지자체 고시 예시: 서울 금천구 공고